Prospek Properti 2024 Potensi Pertumbuhan dan Tantangannya

Prospek Properti 2024 indonesia di tahun politik, Selama 2023, kondisi sektor properti global belum memperlihatkan tanda-tanda pemulihan secara signifikan. Setidaknya, hal tersebut terlihat dari perkembangan harga properti global yang tidak mengalami pertumbuhan signifikan.
Bahkan, harga riil properti global masih dalam zona pertumbuhan negatif selama 2023. Rendahnya pertumbuhan harga properti global tersebut mencerminkan bahwa permintaan terhadap properti masih rendah. Hal tersebut antara lain dipengaruhi oleh kinerja ekonomi global yang memang tidak mengalami pertumbuhan secara signifikan selama 2023.

Prospek Properti 2024

Prospek Properti 2024 global diperkirakan diwarnai ketidakpastian, seiring dengan prospek pertumbuhan ekonomi yang masih berjalan lambat. Sejumlah lembaga internasional, seperti IMF dan World Bank dan lembaga lainnya telah mempublikasikan outlook-nya pada tahun 2024 ini.

Hasilnya, sebagian besar memproyeksikan bahwa pertumbuhan ekonomi di 2024 lebih rendah dibanding tahun lalu. IMF, misalnya, pada 30 Oktober 2023 lalu memperkirakan pertumbuhan ekonomi global di 2024 mencapai 2,9% lebih rendah dengan perkiraan tahun 2023 yang mencapai 3,0%. Perlambatan pertumbuhan tersebut antara lain dipengaruhi oleh perlambatan ekonomi di Amerika Serikat (AS), Eropa dan China.

Seiring dengan proyeksi pertumbuhan ekonomi global yang melambat, diperkirakan hal tersebut akan mempengaruhi kinerja sektor properti. Bahkan di China, kinerja sektor properti yang buruk akibat berbagai kasus kebangkrutan yang menimpa beberapa korporasi besar di bidang properti dalam beberapa tahun terakhir ini justru menjadi sumber perlambatan pertumbuhan ekonomi.

Perlambatan pertumbuhan dalam investasi properti telah berdampak pada seluruh perekonomian, sehingga menurunkan investasi di berbagai sektor. Hal ini terjadi karena kuatnya keterkaitan ke belakang (backward linkage) sektor properti dengan sektor ekonomi lainnya, terutama manufaktur bahan konstruksi, produk logam dan mineral, mesin dan peralatan, dan lain-lain.

Pada September 2023, lembaga pemeringkat kredit (credit rating) Moody’s menyebutkan bahwa sektor properti China secara fundamental masih lemah. Moody’s bahkan merevisi outlook sektor properti China menjadi negatif (negative) dari sebelumnya stabil (stable), sejalan dengan pelemahan pertumbuhan ekonomi China.

Pemulihan sektor properti di China diperkirakan memang akan terjadi pada tahun ini, namun terbatas. Pemulihan korporasi properti terutama akan dialami oleh korporasi yang berstatus sebagai badan usaha milik negara (BUMN).

Sementara itu, korporasi properti swasta diperkirakan masih akan menghadapi tekanan (pressure) akibat keterbatasan sumber keuangan dan akses pendanaan. Diperkirakan penjualan properti masih akan mengalami kontraksi selama 12 hingga 18 bulan ke depan.

Otoritas ekonomi sejumlah negara telah mulai turun tangan untuk memulihkan kondisi sektor properti di negaranya masing-masing. Pemerintah dan otoritas keuangan China, misalnya, telah mengeluarkan berbagai kebijakan baik dalam rangka memperbaiki kinerja keuangan korporasi di sektor properti maupun meningkatkan daya beli masyarakat.

Pemerintah China telah menerapkan langkah-langkah untuk mendukung sektor properti. Langkah-langkah itu termasuk mendukung pengembang dan pembeli rumah secara finansial, termasuk upaya untuk mengendalikan aksi spekulasi properti.

Dalam rangka memperbaiki kinerja keuangan korporasi, pada November 2022, otoritas pasar modal China yaitu the China Securities Regulatory Commission (CSRC), merilis kebijakan untuk mendukung pembiayaan berbasis saham (equity financing) bagi para pengembang (developer) properti di China.

Tujuan kebijakan ini adalah untuk menstabilkan kondisi pendanaan para pengembang properti akibat selama 2-3 tahun akses pendanaan terutama dari utang (debt) yang terbatas. Diharapkan, melalui kebijakan ini, para pengembang properti memiliki akses pendanaan setidaknya untuk modal kerja setelah pendanaan dari perbankan maupun penerbitan surat utang sulit diperoleh.

Kinerja Sektor Properti Indonesia di 2023

Sejauh ini, kondisi sektor properti global yang kurang baik tersebut tidak memengaruhi kinerja sektor properti di Indonesia. Hal ini antara lain disebabkan pasar properti kita belum terkoneksi (not interconnected) dengan pasar properti global.

Pasar properti kita relatif masih “tradisional” yang belum melibatkan instrumen keuangan yang global wide. Seperti misalnya, pasar properti di Indonesia belum memanfaatkan instrumen real estate investment trusts (REITs) yang dapat diperdagangkan di pasar global.

Prospek Properti 2024

Relasi korporasi properti di Indonesia dengan korporasi offshore juga masih terbatas. Sehingga krisis keuangan korporasi properti di luar negeri sejauh ini tidak berdampak bagi korporasi properti di Indonesia.

Namun demikian, harus diakui bahwa kinerja sektor properti kita selama 2023 belum terlalu kuat. Hal tersebut terlihat dari kinerja pertumbuhan sektor ekonomi yang terkait dengan sektor properti, seperti sektor konstruksi dan real Estate.

Termasuk pula, bila dilihat dari PDB sisi pengeluaran di mana Konsumsi Rumah Tangga untuk perumahan serta investasi bangunan masih mengalami pertumbuhan terbatas, selama sembilan bulan pertama tahun 2023. Kinerja sektor properti yang masih relatif terbatas tersebut juga tercermin dari pertumbuhan harga riil yang terbatas pada properti residensial maupun properti komersial Prospek Properti 2024 

Di tengah keterbatasan kinerja properti selama tahun 2023, beberapa kelompok segmen properti tertentu mengalami kinerja pertumbuhan yang mengesankan. Kinerja yang mengesankan tersebut antara lain tercermin dari penyaluran kredit properti di segmen terkait.

Kredit untuk segmen properti yang mengalami pertumbuhan yang mengesankan tersebut antara lain terlihat pada Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Tapak, baik KPR Tapak tipe kecil (s.d. 21 M2), KPR Tapak tipe menengah (22 s.d. 70 M2), dan KPR Tapak tipe besar ( > 70 M2). Bahkan, KPR Tapak tipe kecil mengalami pertumbuhan tertinggi, sebesar 48,47% (year on year, yoy) pada November 2023, setelah pada tahun sebelumnya mengalami kontraksi (lihat Gambar 2).

Diperkirakan, pertumbuhan yang tinggi pada KPR Tapak tipe kecil tersebut antara lain ditopang oleh pertumbuhan dari KPR bersubsidi bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

Sementara itu, relatif tingginya pertumbuhan KPR Tapak tipe menengah dan besar yang diikuti tingkat kredit bermasalah (non-performing loan, NPL) yang relatif rendah, hal tersebut menandakan bahwa permintaan terhadap rumah pada kedua tipe tersebut relatif tinggi yang ditopang oleh repayment capacity dari end-user yang membaik

Outlook Prospek Properti 2024

Secara umum, perkembangan properti di Indonesia selama 2023 masih sangat dipengaruhi oleh kondisi perekonomian domestik dan intervensi kebijakan dari otoritas. Mencermati bahwa sektor properti memberikan dampak multiplier yang besar bagi perekonomian, pemerintah dan otoritas terkait seperti Bank Indonesia (BI) pun memberikan perhatian besar terhadap keberlanjutan pertumbuhan sektor properti. P

ada 2021, misalnya, pemerintah mengeluarkan insentif fiskal berupa Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN-DTP) bagi pembelian rumah pertama untuk harga rumah sampai Rp2 miliar. Kebijakan ini berakhir pada September 2022. Kemudian, BI juga menerbitkan kebijakan makroprudensial berupa pelonggaran loan to value (LTV) hingga 100%. Kebijakan pelonggaran LTV ini masih berlaku hingga sekarang.

Sejak November 2023 lalu, pemerintah kembali mengeluarkan insentif fiskal serupa. Bahkan, cakupan insentifnya diperluas, yaitu terhadap pembelian rumah pertama seharga sampai dengan Rp5M, namun PPN yang ditanggung pemerintah adalah untuk nilai pembelian maksimal sebesar Rp2 miliar per unit.

Prospek Properti 2024

Kebijakan tersebut berlaku hingga Desember 2024. Mengacu pada kebijakan serupa pada 2021 di atas, kebijakan insentif fiskal berupa PPN-DTP yang dikombinasikan dengan kebijakan pelonggaran LTV terbukti efektif dalam meningkatkan kinerja sektor properti.

Hal tersebut tercermin dari kinerja pertumbuhan sektor ekonomi yang terkait dengan sektor properti, seperti sektor Konstruksi dan sektor Real Estate serta termasuk Konsumsi Rumah Tangga terkait Perumahan serta Investasi Bangunan

Selain kebijakan PPN-DTP, faktor-faktor lain yang diperkirakan turut menjadi pendorong bagi peningkatan kinerja sektor properti pada 2024 ini adalah kenaikan permintaan dari end-user khususnya pada proyek perumahan tapak (landed residential) serta tingkat suku bunga KPR yang diperkirakan akan tetap lebih rendah dibanding sebelum pandemi Covid-19.

Lembaga pemeringkat Standard & Poor’s (S&P) memperkirakan selama 2023 penjualan perumahan cenderung flat. S&P memperkirakan bahwa pada tahun lalu, pengembang (developer) dengan eksposur yang lebih besar pada rumah tapak (landed houses) dan kawasan industri (industrial land) mencatatkan pertumbuhan penjualan yang lebih tinggi.

Selanjutnya, S&P memproyeksikan bahwa berbagai kebijakan pemerintah dan BI di atas akan mendukung pertumbuhan penjualan perumahan sebesar 5% hingga 10% pada tahun 2024, khususnya bagi pengembang besar (lihat Gambar 6). Kenaikan pertumbuhan penjualan perumahan juga diperkirakan terjadi pada pengembang kelas menengah dan kecil.

Potensi bagi bisnis properti ke depan masih relatif besar. Saat ini, angka backlog perumahan mencapai 9,9 juta keluarga yang belum memiliki rumah. Kemudian, setiap tahun diperkirakan sebanyak 700 ribu – 800 ribu keluarga baru yang tentunya juga membutuhkan hunian.

Di sisi lain, bila mengacu pada dokumen visi dan misi para calon presiden dan wakil presiden periode 2024-2029 terlihat bahwa mereka memiliki komitmen tinggi terkait penyediaan perumahan dan hunian yang layak.

Berdasarkan pada dokumen visi dan misi para calon presiden dan wakil presiden periode 2024-2029, setidaknya sebanyak 2 juta rumah yang diperkirakan akan dibangun setiap tahunnya oleh pemerintahan baru mendatang, atau dua kali lipat dibanding program sejuta rumah yang dicanangkan oleh Presiden Joko Widodo Prospek Properti 2024 

Di tengah tingginya potensi bagi bisnis perumahan dan properti tersebut, tantangannya juga cukup banyak. Ketersediaan lahan dengan harga yang terjangkau menjadi salah satu tantangan yang terbesar.

Selain itu, ketersediaan dana murah yang match dengan karakteristik pembiayaan perumahan juga menjadi hambatan tersendiri bagi upaya penyediaan perumahan yang terjangkau bagi masyarakat. Di sisi lain, kita juga memiliki keterbatasan jumlah pengembang yang memiliki kualifikasi untuk menjadi mitra bisnis bagi pemerintah dan bank penyedia kredit.

Oleh karenanya, ke depan, perlu dikembangkan berbagai kebijakan dan inovasi yang lebih inklusif bagi pelaku usaha di sektor perumahan dan properti untuk mengatasi berbagai tantangan dan hambatan bagi upaya penyediaan perumahan dan bisnis di sektor properti. Kerja sama antara pemerintah, otoritas terkait lainnya, lembaga keuangan dan pengusaha di sektor perumahan dan properti menjadi penting untuk diperkuat.